DPE : le Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne joue plus les seconds rôles sur une annonce immobilière et les acquéreurs sont de plus en plus regardants sur son contenu.

En 2021, le diagnostic de performance énergétique évolue avec la loi énergie-climat et la loi Élan. Ce nouveau DPE n’est plus seulement informatif mais devient un élément de décision qui peut peser lors de la vente ou de la location d’un logement.

Depuis le 1er janvier 2023, le seuil maximal de consommation d’énergie d’un logement a été fixé à 450 kWh/m². Ces mesures ne concernent que la France métropolitaine. Le critère de performance énergétique (DPE) qui établit si un logement est “décent” a été modifié en ce sens par un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021. Cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique. Les propriétaires de lots en copropriété ne sont pas (encore ?) concernés. Seul le propriétaire unique d’un immeuble comportant plusieurs logements ou d’une maison individuelle est obligé de réaliser cet audit énergétique du bien ou partie de bâtiment à usage d'habitation proposé à la vente. Le bien doit avoir été classé D, E, F ou G par le diagnostic de performance énergétique.

Propriétaire vendeur ou bailleur, je vous propose de faire le point ensemble sur les nouvelles exigences du DPE, son mode d’obtention, et ses résultats.

Le DPE donne une mesure de la performance énergétique et du niveau d’isolation thermique d’un logement par une estimation de sa consommation de kilowatt/heure d’énergie primaire (kWhEP/ m²/an) et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Pour une vente, il concerne toutes les parties privatives couvertes ou chauffées.

Si vous louez, le DPE concerne les bâtiments et locaux à usage d’habitation dans la mesure où tout ou partie du bâtiment est clos, couvert et chauffé.

Le résultat de performance énergétique du logement est résumé par un classement de A (moins de 50 kWhEP/m²/an), illustré en vert, à G (plus de 450 kWhEP/m²/an) figurant en rouge.

Le futur acquéreur dispose ainsi d’une information précise sur le budget qu’il doit prévoir pour bien vivre dans ce bien en englobant :

• le chauffage

• la climatisation

• la production d’eau chaude sanitaire

• la ventilation et l’éclairage

Les deux derniers points sont ajoutés dans l’évaluation du DPE à compter du 1er juillet 2021. C’est à partir de cette date également que le mode de calcul du DPE devient unique. Il ne sera plus évalué sur la base des factures d’énergie dont le montant dépend du nombre d’occupants. La comparaison entre différents biens immobiliers sera possible pour l’acquéreur.

Ce bilan thermique s’impose à tout propriétaire d’un bien immobilier lorsqu’il souhaite le vendre ou le louer. Pour tout bien considéré comme une passoire énergétique ou utilisant des moyens de chauffage jugés trop polluants, les recommandations de travaux figurant dans les dernières pages de ce diagnostic peuvent devenir des obligations comme je l’explique dans le point suivant

Le DPE auparavant informatif devient opposable au 1er juillet 2021. Cela signifie que les acheteurs ou les locataires pourront se retourner contre le vendeur ou le bailleur si leur consommation énergétique réelle montre un écart important avec le rapport du DPE.

Si vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G, gardez à l’esprit :

• l’obligation de réalisation de travaux à l’horizon 2028 figure sur les contrats de vente et les baux locatifs rédigés après le 1er janvier 2022

• le gel de l’augmentation des loyers de ces mêmes biens lors d’une nouvelle location ou un renouvellement de bail

La première chose notable sur le DPE tel qu’il est édité en 2023, c’est l’évolution de sa méthode de calcul. L’objectif de cette méthode revisitée est de dresser un diagnostic plus représentatif de l’état réel du logement en prenant en compte de nouvelles données d’entrées.

Cette nouvelle méthode de calcul du DPE fait qu’en 2023, de nombreux logements jusqu’ici classés D ou E sur l’étiquette énergie, deviendront en fait F ou G. Il ne s’agit pas là de pénaliser ces logements mais de faire prendre conscience aux propriétaires de l’impact énergétique de leur bien et de son coût à l’usage, pour les inciter à une rénovation.

Depuis 2021 et donc pour 2023, les DPE vierges sont tout bonnement interdits. Le diagnostiqueur n’a en effet plus la possibilité de se baser sur la méthode “sur factures” : il doit procéder à un calcul conventionnel de la consommation d’énergie et présenter un montant indicatif théorique des factures énergétiques. La fin des DPE vierges est née d’une volonté de l’Etat d’acquérir une transparence totale sur l’état de l’ensemble du parc immobilier résidentiel, de sorte de pouvoir mieux le rénover. Les bâtiments construits avant 1948 sont particulièrement stratégiques car ils sont représentés à plus de 66% par des étiquettes énergétiques E, F et G.

Ce pourcentage est porté à plus de 69% pour les biens construits avant 1919. Ces logements ne doivent donc plus échapper à l’obligation de DPE, d’autant plus que l’Etat s’est fixé comme objectif de rénover l’ensemble des passoires énergétiques d’ici à 2028.

Gel des loyers des passoires, location interdite pour les logements les plus énergivores, ce qui change au 1er janvier 2023.

Dans le cadre de la poursuite des objectifs de transition énergétique du gouvernement, l’Etat a, depuis la mi-2022, interdit l’augmentation des loyers sur tout logement F ou G mis en location. Ainsi si le DPE met en évidence de piètres performances énergétiques, tout propriétaire bailleur n'a pas d’autre choix que de mener une rénovation énergétique. Cette interdiction prendra une autre ampleur dès 2025, avec l’interdiction totale de mise en location des passoires thermiques.

Aussi au 1er janvier 2023, l'Etat a implémenté l'interdiction de mise en location d'un bien classé G sur l'étiquette énergie, et dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kWh/m².

Pour le réaliser, le diagnostiqueur a effectué un descriptif complet des caractéristiques thermiques du bâtiment et des équipements ainsi que des biens de chauffage et de production en eau chaude sanitaire. Concrètement, il prendra donc en compte plusieurs informations :

• l’exposition du logement

• les matériaux utilisés

• l’épaisseur des murs

• l’existence de ponts thermiques

• l’épaisseur et l’isolation des fenêtres

• le type et l’ancienneté de la chaudière

• l’inclusion d’une véranda dans la surface habitable et la prise en compte de ces apports solaires

Le DPE gagne en visibilité et en transparence. De plus, il prend en considération de nouveaux critères tel le confort thermique en été.

En règle générale, le diagnostic performance énergétique a une durée de validité de 10 ans. Cependant, notez les 2 exceptions suivantes.

1. Vous avez réalisé des travaux :

Si vous avez réalisé des travaux d’isolation, changer votre chaudière ou vos fenêtres, votre DPE va se rapprocher du vert. N’hésitez pas à le refaire, il peut avoir un impact non négligeable sur l’estimation de votre bien.

2. Votre DPE date d’avant le 1er juillet 2021 :

Reprenez la date de réalisation de votre DPE :

• entre le 1er juillet 2013 et le 31 décembre 2017, il est valide jusqu’au 31 décembre 2022

• entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il est valide jusqu’au 31 décembre 2024

En cas de doute, vous pouvez vérifier la validité de votre DPE en reportant son numéro sur le site de l’agence de la transition écologique (ADEME).

Vous ne pouvez pas le réaliser vous-même. Le DPE s’effectue auprès d’un diagnostiqueur disposant d’un certificat et ayant souscrit une assurance spécifique pour ce type de mission.

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